Оформление обмена квартиры с доплатой. Что выгоднее купля продажа жилья или обмен

При этом, поиск наиболее подходящих вариантов сопровождается возникновением определенных сложностей в особенности у людей, ничего не смыслящих в этом деле. Данным расположением дел охотно пользуются мошенники, которые при помощи хитрых документальных махинаций либо отбирают у людей деньги, либо предоставляют наихудшие предложения по обмену жилой недвижимости. И когда дело доходит до судебных разбирательств, которые отнимают достаточно много времени и жизненной энергии нередко выясняется, что обманутый человек еще оказывается не правым.

По этой причине к вопросу обмена жильем необходимо относиться с должный уровнем ответственности. Понятное дело, что всем хочется решить жилищный вопрос по быстрее, однако как мы знаем, спешка в серьезных делах ни к чему хорошему не приводит.

Для того чтобы правильно сделать обмена квартир необходимо четко понимать структуру того, как происходит процесс. Для это потребуется выполнить следующий перечень операций:

1. Определиться с целю совершения обмена жилой недвижимостью . Если же целью обмена служит приобретение квартиры с большей площадью, необходимо трезво оценить имеющийся бюджет, предназначенный для доплаты. В том случае, если суть обмена заключается в получении прибыли необходимо понимать, насколько удобным будет проживание в квартире с меньшей площадью.
2. Изучить рынок недвижимости . Для полного понимания картины следует подробно изучить имеющийся на данный момент времени список актуальных предложений по обмену жилой недвижимости. Помимо этого, следует оценить свои возможности по проведению операции обмена. Если придет понимание невозможности проведения операции обмена самостоятельно, значит нужно обратиться за помощью к агентствам недвижимости, специализирующихся по данным вопросам.
3. Поиск агентства недвижимости с положительной репутацией . Рекомендуется найти и изучить подробную информацию о деятельности тому или иному агентству недвижимости. При этом важно найти реальные отзывы тех людей, которые воспользовались ее услугами. Когда подходящее агентство будет найдено, необходимо иметь ввиду, что за свои услуги агентство берет ориентировочно 5% от суммы совершенной сделки. По сути, это небольшой процент за прозрачно выполненную операцию обмена жилой недвижимостью. Возможно, вам также будет интересно узнать о правилах продажи квартиры через агентство — об этом .
4. Определение оценочной стоимости жилой недвижимости . Для того чтобы сделка состоялась чисто и прозрачно, она должна совершаться у юриста. При этом обе стороны должны иметь при себе необходимый пакет документов. Аналогично происходит оценка квартиры при аренде, этот процесс мы описали в .

Смотрите пошаговую инструкцию, как открыть интернет-магазин по адресу: .

Порядок действий при обмене жилой площади, принадлежащей государству

Чтобы успешно произвести обмен жильем, требуется произвести ряд операций. При этом состав необходимых действий рассматривается в каждом отдельном случае. Рассмотрим пример, когда речь идет об обмене муниципальными квартирами. В этом случае для оформления сделки потребуется сделать следующее:

• Получение разрешения от наймодателя . Если же в сделке фигурирует жилье муниципальной принадлежности, то первое действие, которое необходимо совершить — получить согласие наймодателя на совершение процедуры обмена.

  Наймодатель может отказать в обмене при следующих основных обстоятельствах:

  • в случае предъявления нанимателю иска о расторжении (либо изменении) договора социального найма жилой недвижимости;
  • квартира является предметом залога;
  • квартира находится под арестом;
  • квартира является собственностью специальных фондом и не подлежит процедуре обмена;
  • право владения жильем оспаривается в судебном порядке;
  • квартира располагается в жилом доме, предназначенном для сноса либо комплексном его переоборудовании для иных целей.

  Вышеприведенный список является далеко неполным.

• Сбор необходимых документов . В случае одобрения наймодателем заявки на обмен жилья, от нанимателя потребуется сбор следующего перечня документов:
  • заявление нанимателя. При этом оно должно быть подписано всеми членами семьи, достигшими совершеннолетнего возраста;
  • оригинал ордера либо договора займа;
  • справка, содержащая информацию о количестве проживающих лиц в квартире, подлежащей обмену;
  • справка ЖЭО, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

  В том случае, если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные лица либо лица с ограниченной дееспособностью, требуется получение письменного согласия на обмен жилья от органов опеки и попечительства.

• Этап подписания договоров . После того, как все разрешения получены и все документы были собраны, далее наниматели муниципального жилья подписывают договор об обмене жилой недвижимостью. Далее двусторонне подписанный договор подается на рассмотрение наймодателю. Продолжительность рассмотрения договора как правило составляет не более 10-ти дней с момента его подачи. Сравните это с тем, как происходит .

В случае получения от наймодателя положительного решения, каждый наниматель должен заключить договор социального найма со своим новым наймодателем. После выполнения данной операции сделку по обмену неприватизированной жилой площади можно считать завершенной. При необходимости, вы можете ознакомиться с тем, как происходит приватизация квартиры по договору социального найма, об этом мы рассказали в .

Порядок действий с приватизированным жильем

Для совершения процедуры обмена приватизированных квартир необходимо собрать следующий перечень документов:

• заявление собственника;
• документы, подтверждающие право владения жилым имуществом;
• выписка из домовой книги;
• справка ЖЭО, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
• документы, предоставленные БТИ;
• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

По сути, для оформления сделки по обмену приватизированной квартиры на приватизированную требуется тот же самый пакет документов, как и в случае обмена муниципальных квартир.

Однако для получения более детальной информации о требуемых документах следует обратиться в регистрирующие органы.

Варианты

Существует несколько вариантов обмена жилого имущества.

При возникшей необходимости в обмене жилья следует иметь ввиду, что самостоятельно заниматься данным вопросом весьма рисковая затея, которая может привести к заключению юридически неправильной сделки. Это может повлечь за собой утерю жилого имущества, либо совершить обмен с неоправданной потерей денежных средств.

Поэтому при совершении юридически правильных сделок по обмену жилой площади рекомендуется привлекать специалистов-риэлторов, которые также помогут осуществить максимально быстрый подбор необходимого жилья на основе имеющейся базы данных. Конечно, привлечение риэлторов потребует определенных затрат, однако при этом можно не волноваться за то, что при обмене квартир что-то может пойти не так.

Документы и договоры

Для совершения сделки по обмену жилой недвижимости потребуется наличие следующего перечня документов:

• правоустанавливающие документы;
• кадастровый паспорт квартиры. Данный документ составляется в районном БТИ;
• выписка из домовой книги;
• ксерокопия финансового лицевого счета;
• cправка об оценочной стоимости квартиры;
• паспорта, а также свидетельства о рождении сторон, принимающих непосредственное участи в сделке;
• в случае, если в процессе обмена участвует квартира, приобретенная в период заключения брака, потребуется свидетельство о заключении/расторжении брака, а также письменное согласие супруга/супруги;
• в случае, если в совершаемой сделке участвуют несовершеннолетние лица, потребуется предоставить справку, полученную в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.

Договор мены (равноценный, без доплаты)

Оформление документа мены квартир производится в свободной письменной форме и должен содержать следующие данные:

• идентификационные данные каждого участника сделки (паспортные данные);
• подробно описанные жилые объекты, фигурирующие в сделке (согласно данным БТИ);
• стоимость жилых объектов, определенная двумя сторонами сделки на основании личной договоренности;
• предоставленные необходимые данные по пакету документов, служащие доказательством наличия прав на владение жилым имуществом, подлежащего обмену;
• предоставление письменного подтверждения обоих сторон, что осмотренные квартиры являются подходящими с точки зрения их качества;
• условия передачи стороне доплаты.

Договор мены с доплатой

Содержание договора мены квартир с доплатой аналогично договору мены равноценных квартир (без доплаты). Единственна разница состоит в том, что в договоре мены квартиры с доплатой содержатся пункты, в которых обе стороны указывают стоимость своей жилой собственности, а также разницу, которую должна оплатить та или иная сторона в случае неравноценного обмена. О том, как осуществить сделку без посредников читайте .

Когда возникает необходимость обменять одну квартиру на другую, закономерно встает вопрос о равнозначности двух объектов. Со стороны покупателя он выглядит следующим образом: нужно ли доплачивать за приобретение большего (по цене) объекта? Со стороны продавца: на какую доплату я могу претендовать?

Поскольку речь идет о крупных суммах, никак не обойтись без ее фиксирования на документальном уровне. Ведь мало ли, а вдруг в дальнейшем что-то пойдет не так? Вдруг придется оспаривать сделку и т.д.? Очень важно правильно оформить обмен квартиры на квартиру юридически, чтобы застраховать себя от всех возможных рисков.

Откуда берется доплата и каковы ее размеры

Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:

• две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;

• один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».

Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:

• обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);

• мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).

Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.

Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;

• сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);

• конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).

В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор . При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.

Сложность и простота квартирного обмена

Естественно, что двух одинаковых обменов жилья в природе не существует. У каждого из них свои нюансы, сопутствующие обстоятельства и трудности, которые можно условно разделить на две группы: физическая доступность и юридическая сторона оформления.

Физическая доступность квартиры

Чаще всего квартира продается не сама по себе, а зависит от других объектов – привязана к сложной обменной цепочке. Какие особенности следует иметь в виду:

• при определении сроков проведения сделки придется учитывать интересы всех других участников обменной цепи ;

• велики шансы на то, что сроки затянутся (где-то владелец не вернулся из командировки, где-то не закончен предпродажный ремонт и т.д);

• часто предварительные договоры расторгаются (в том числе и с возвратом задатка), после чего обменную цепочку необходимо выстраивать заново. А это – новые сроки, продление, ожидание.

Внимание! Прежде чем решиться на , тщательно выясните о квартире максимум подробностей — как физическое состояние объекта, так и . Обязательно привлекайте компетентных юристов, чтобы специалисты помогли рассеять ваши подозрения в неблагонадежности объекта (криминальная история, сомнения в подлинности правоустанавливающих документов и др.).

Юридическое оформление

Во-первых , каждый объект в обменной цепочке неминуемо «тащит» за собой целый ворох проблем:

• где-то нужно получить и попечительства , где-то еще не закончена приватизация, где-то возникли затруднения с выпиской третьих лиц, с ипотекой, с долгами по коммунальным платежам и т.д.;

• даже при полной готовности квартиры к сделке нельзя забывать о том, что некоторые из документов имеют ограниченный срок действия (например, справка из ЖЭУ старше 10-ти дней обычно не устраивает покупателя, а выписка из ЕГРП – регистраторов в Отделе УФРС, где будет фиксироваться переход права собственности).

Во-вторых , нужно определиться с характером договора на переход права собственности:

• более распространен договор купли-продажи . Составляется два разных договора, по одному на каждую из квартир – продаваемую и покупаемую, разница лишь в стоимости объектов и реквизитах (адрес, площадь, этажность, количество комнат и т.п.);

• очень важный момент – находится ли квартира (одна из двух или обе) в частной собственности, то есть приватизированы ли они. Если нет, автоматически дело затягивается. Приватизация займет немало времени, но если квартира желанна и других альтернатив искать не хочется, тогда нужно действовать.

Варианты обмена – государственное и приватизированное жилье

Допустим, вы определились с квартирой, выяснили ее пригодность для проживания, санитарно-техническое состояние. Теперь дело подошло к юридическому оформлению. Соответственно, отталкиваться придется от того, находятся ли обе квартиры объектами частной собственности или среди них есть неприватизированный объект.

Ситуация: жилье не приватизировано

Коль скоро решено задействовать в обмене неприватизированную квартиру, предстоит . Для этого потребуется собрать следующие документы:

• договор займа либо ордер;

• справку о количестве проживающих в квартире;

• постановление о расторжении договора социального найма (он подтверждает тот факт, что Администрация города или населенного пункта не возражает против вывода квартиры из муниципального фонда в частную собственность);

• заявления на приватизацию всех жильцов, участвующих в приватизации (с указанием размеров их долей). Заявления подают только совершеннолетние граждане, а детям предоставляется доля, которой вплоть до совершеннолетия распоряжается один из родителей либо опекун;

Пакет документов подается в регистрирующий орган – УФРС РФ. Успешная приватизация длится от 1-2 месяца, в случае каких-либо приостановок срок может продлиться до полугода. Приостановления хотя и редко, но бывают. Например, выяснилось наличие других претендентов на участие в приватизации.

Также следует помнить о том, что не всякую жилплощадь, принадлежащую государству (или частным структурам), удастся вывести в частный жилой фонд . Вот лишь несколько причин, по которым приватизация невозможна:

• владелец квартиры – некий фонд (архитектурно-исторический, резервно-распределительный);

• квартира расположена в доме, подлежащем реконструкции, переоборудованию, сносу;

• договор социального найма еще не закончился, и наймодатель не намерен разрывать его раньше срока.

Внимание! Ни одну квартиру, находящуюся в стадии приватизации, не рекомендуется задействовать в предварительном договоре мены или купли-продажи. Тем более, если это обменные цепочки из нескольких объектов. Сначала нужно дождаться окончания приватизации, и лишь получив Свидетельство о госрегистрации права собственности, идти дальше в сторону обмена.

Немного легче дело обстоит с обменом двух неприватизированных квартир, хотя такая схема на сегодняшний день почти полностью изжила себя. Тем не менее, нюанс:

• заявление на расторжение договора социального найма подаются на обе квартиры;
• новые договора социального найма заключаются с новыми жильцами;
• все вопросы решаются при Администрации муниципалитета;
• разница в достоинстве квартир – обычно дело «закулисных» договоренностей (люди попросту пишут между собой расписку на передачу-получение денег, расписку желательно оформить нотариально, чтобы она имела юридическую силу на случай непредвиденных проблем и поворота сделки вспять).

Ситуация: приватизированные квартиры

Независимо от того, будет ли заключен договор мены или купли-продажи, участникам сделки предстоит собрать следующие документы:

• заявление на регистрацию права собственности;

• договор (купли-продажи или мены);

• правоустанавливающие документы (о приватизации, о дарении, о наследстве, о предыдущей покупке);

• Свидетельство о госрегистрации права собственности, действующего к моменту новой сделке.

Внимание! При отсутствии Свидетельства (допустим, квартира получена в наследство или куплена через нотариуса, но в УФРС право собственности не подтверждалось) во время новой сделки одновременно подается заявление на госрегистрацию уже существующего права собственности.

• справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

• разрешение из органов Опеки и попечительства (если в отчуждаемой квартире есть несовершеннолетние лица – государство должно убедиться, что ущемления прав ребенка нет);

• выписка из домовой книги (отражает состав лиц, прописанных в квартире);

• кадастровый паспорт и технические документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Внимание! Информация из БТИ имеет ограниченный срок действия. Формально закон допускает 5 лет, но фактически юристы рекомендуют запрашивать обновленный документ, если он старше 1 года;

• справку об оценочной стоимости (только в случае, если принято решение показать в договоре рыночную цену, а не прописывать инвентаризационную стоимость по БТИ);

• согласие супругов (нынешних или бывших – если объект приобретался как совместное имущество в браке, независимо от развода к моменту новой сделки);

• паспорта всех участников сделки (проследите, чтобы не было их просрочки или повреждения, т.к. добросовестный регистратор откажет в приеме документов из-за недействительности паспортов);

• квитанция об оплате госпошлины.

Что же выбрать куплю-продажу или мену

Как уже упоминалось в начале статьи, договор мены используется все реже. Но все-таки используется (т.к. идеально подходит для равнозначных обменов без денежной доплаты). Договор купли-продажи сегодня лидирует. Его шаблоны отшлифованы до максимальной просторы, и он по каждой из квартир, задействованных в обмене.

Договор мены

Главное, что в нем содержится:

• детальное описание квартир (информация берется из документов БТИ);

• стоимость квартир, установленную по обоюдному согласию сторон;

• документы, подтверждающие права собственности участников сделки на принадлежащую им недвижимость;

• подтверждение меняющихся того факта, что их устраивает состояние приобретаемой квартиры после ее личного обследования;

• условия передачи доплаты в случае, если доплата предусмотрена (например, блокированный банковский счет, откуда деньги может снять только получатель и только по предоставлении регистрационного договора из УФРС). При отсутствии доплаты об этом также говорится в договоре;

• порядок фактической передачи объектов (срок освобождения помещений, что остается в квартире – плита, сантехника и т.п.).

Договор можно оформить как у нотариуса, так и в простой письменной форме с подачей в УФРС (нотариальный договор подтверждает факт сделки, а УФРС осуществляет государственную регистрацию новых прав собственности, о чем выдается Свидетельство).

Внимание! Если одна квартира более «упакована» (евроремонт, дорогая встроенная техника, новые коммуникации и т.п.), оценка достоинств включается в общую оценочную стоимость данного объекта. То есть отдельной строкой не выделяется. Размер денежного эквивалента оговариваются в процессе осмотра и договоренностей между сторонами.

Договор купли-продажи

По сути, хотя обмен один, но будет 2 шт. – по одному на каждую из квартир.

Главное, что содержится в типовых договорах:

• реквизиты сторон (паспортные данные, Ф.И.О., адрес проживания);

• детальное описание объекта (адрес, технические характеристики – этажность, площадь, количество комнат и т.д.);

• сумма договора (по договоренности сторон – либо инвентаризационная из документов БТИ, либо рыночная/фактическая).

Внимание! Отражение фактической стоимости архиважно при неравнозначном обмене. В случае признания сделки недействительной (теоретически это возможно) будет невозможно взыскать потраченные деньги, если их сумма нигде не прописана юридически);

• порядок расчетов (через банковскую ячейку, через обслуживающее Агентство недвижимости, иное);
• сроки передачи квартиры (освобождение, заселение новых жильцов);
• особые условия (если таковые существуют).

Договор заключается одним из двух существующих способов:

• в простой письменной форме с обязательной регистрацией в УФРС;
• нотариально (подтверждается факт перехода права собственности, но сделка не регистрируется государством).

Нотариусы зачастую некомпетентны в экспертизе документов – подлинность может установить только опытный юрист по вопросам недвижимости, а также сотрудники УФРС.

Деньги и налоги, выгоды и риски

Как известно, любые юридические манипуляции имеют разные последствия с точки зрения выгодности или невыгодности для субъекта (то есть для человека, задействованного в сделке). Логично, что люди стремятся как можно более выгодно решать свои проблемы, по возможности экономить. Для начала давайте вспомним, на что претендует государство, когда его граждане продают свою собственность.

Нужно ли платить налоги с продажи квартиры

Сделка, при которой человек получает финансовую прибыль, ведет к обязательствам по уплате налогов. Действующим Законодательством РФ (а конкретно Налоговым кодексом, ст. 20) установлено следующее:

• если собственник владеет объектом свыше 3-х лет, никаких налогов он платить с продажи не должен;

• если собственник владеет объектом менее 3-х лет, он должен заплатить с продажи в государственную казну 13% от полученной суммы;

• при этом продавец может получить налоговый имущественный вычет в размере того, сколько стоит приобретаемая взамен квартира (но не более 1 млн. руб.).

Уход от налогов и его последствия

Чтобы выйти из-под пресса налоговых обязательств, продавцы зачастую прописывают стоимость квартиры менее 1000000 рублей, буквально 999000 и т.п. В результате с квартиры, находившаяся в его собственности менее трех лет, человек никаких налогов платить не должен.

Но так ли безопасен этот путь? Давайте поразмышляем:

• поскольку рисков обратной сделки никто не отменял (по разным причинам, часто не зависящим от покупателя), если она будет признана недействительной – возврат фактической суммы маловероятен. Потому что буквой закона подтверждена меньшая сумма, и продавец выиграет любой суд, если покупатель вздумает с ним судиться;

• на рынке недвижимости сегодня вращаются нешуточные цены, и в большинстве случаев речь идет о суммах гораздо, гораздо больше 1 млн. руб. – 3, 5, 8 и более. Рисковать такими денежными массами явно ни у кого желания нет. Но и налоги «ни за что» отдавать не хочется. Что же делать?

Внимание! Обратитесь к грамотным юристам. Их помощь бесценна, они подскажут, как получить максимальную выгоду при обмене через куплю-продажу и не потерять свои деньги.

• каждая ситуация индивидуальна. Нужно учесть данные по одной квартире и сопоставить их с данными по другой квартире. Внимательно просчитать – с кого причитается налоговый платеж, с кого нет. Также не последнюю роль играет степень доверия между обменивающимися сторонами, а также личная информированность о чистоте происхождения права собственности на покупаемую квартиру.

Каким бы сложным ни был квартирный обмен, его безопасность обеспечивается разумным подходом. В частности, помните о важности профессионального участия грамотных специалистов. Юридические услуги стоят «копейки» на фоне той защищенности, которую вы получаете.

Однако есть и другие варианты, которые могут быть уместны в определенных ситуациях.

Как произвести обмен квартирами через договор мены?

Сам документ составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. Однако для обмена муниципального объекта требуется согласие всех членов семьи нанимателя .

Как совершить обмен квартирами через альтернативную сделку?

Стороны в случае с приватизированным помещением могут договориться о взаимной купле-продаже .

После подбора второй стороны, согласной на такой вариант, проверки «чистоты» жилплощади и других действий каждый из участников заключает соглашение купли-продажи в качестве продавца и покупателя.

Не стоит забывать, что мнимая сделка может быть признана недействительной по заявлению какого-либо лица, чьи права нарушены ее осуществлением.

Как поменять квартиру на другую квартиру другими способами? Размен муниципальных квартир может осуществляться . Такой ход вещей предполагает его проведение .

Как происходит обмен квартиры на квартиру?

С чего начать, куда обратиться?

Как оформить обмен квартиры на квартиру? С чего начать обмен квартиры? В зависимости от вида собственности начало действий заинтересованного лица может быть разным.

Например, если речь идет о приватизированном объекте, то начать стоит, после подыскивания варианта, с и составлении текста соглашения. Оно не должно противоречить закону и интересам сторон.

Если же речь идет о государственном жилом помещении , то начать обязательно нужно с поиска варианта, так как найти его достаточно трудно. После этого стоит приступить к сбору всех необходимых подтверждений и разрешений от наймодателя, проживающих и т.д.

Где оформляют, куда обратиться? Непосредственно акт мены (обмена) оформляется сторонами самостоятельно . Для этого не обязательно привлекать юриста или нотариуса.

Тем не менее, и запрета такого нет. Если участники сомневаются в собственных юридических силах, лучше воспользоваться помощью специалиста.

Если задача – обменять муниципальную жилплощадь, то перед самостоятельным составлением договора, придется обратиться в муниципалитет за разрешением , а после его составления опять туда же за подтверждением.

В некоторых случаях при возникновении споров целесообразно обращаться в суд для их разрешения. В этом случае оформление предусмотрено в судебном порядке.

Подача документов

Что нужно для обмена квартирами? Для подготовки договора мены приватизированной недвижимости необходимо собрать пакет бумаг , в который обязательно войдут:

• паспорта участников;
• свидетельства о праве собственности с обеих сторон;
• технические паспорта квартир;
• доверенности, если участники действуют не самостоятельно;
• разрешения органов опеки и попечительства, если квартира в собственности ;
• справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;
• согласие на сделку банка, если недвижимость еще ;
• согласие всех собственников, если их несколько от каждой стороны.

Если собирается пакет для обмена муниципального объекта, то его состав будет немного отличаться.

Для заключения соглашения потребуется:

Куда подавать документы? Для владельцев собственного жилья при мене никуда документов предварительно подавать не надо.

Это может потребоваться тем, кто хочет поменяться государственными квартирами. Им придется подавать весь пакет нанимателю для получения разрешения.

Уже после того как все задуманное состоится, владельцам приватизированных объектов необходимо явиться в Росреестр с пакетом бумаг для закрепления права собственника.

Сроки оформления и стоимость

Окончательные сроки оформления назвать нельзя. Это связано с тем, что от момента поиска варианта, до момента окончательного подписания соглашения может пройти много месяцев .

Однако приватизированное жилье обменять легче и быстрее . Для этого может понадобиться один день на составление документа и его подписание и до 14 дней на получение новых свидетельств о праве собственности.

С муниципальным жильем сложнее . Необходимо ждать ответа от наймодателя, затем снова одобрения самого договора. Кроме того, все аналогичные процедуры должна проделать вторая сторона.

Оформление совершенно бесплатно в обоих случаях. Никаких обязательных выплат за это не существует, так как сделка оформляется в простой письменной форме.

Однако собственникам придется оформлять возникшее право на новый объект в Росреестре, что означает оплату государственной пошлины в размере 2000 рублей каждому.

При ситуации с жильем во владении муниципалитета не требуется никаких обязательных затрат . Однако, если дело дойдет до суда, придется оплатить государственную пошлину за рассмотрение иска.

Случаи отказа

Когда могут оказать в процедуре обмена квартир?

В сделке с личным жильем отказать вряд ли кто-то вправе.

Если только она будет оспорена в будущем по разным причинам (недееспособность участника, мнимый или притворный характер и т.д.).

Однако, если собственником является несовершеннолетний, то органы опеки и попечительства вправе отказать в одобрении, если результат противоречит интересам ребенка .

Когда жилье не принадлежит обменивающимся лицам , вариантов отказа может быть больше. Закон предусматривает такие:

• судебное разбирательство или решение по выселению одного из нанимателей или прекращения с ним действия условий социального найма;
• неравноценные условия, ухудшающие состояние одной из сторон;
• отказ органов опеки и попечительства.

Особенности и нюансы

Как оформить обмен недвижимости? При осуществлении всего процесса есть вероятность возникновения многочисленных особенностей. Все зависит от характеристик жилплощади и других факторов. Рассмотрим некоторые нюансы.

Как обменять квартиру самостоятельно? То есть, как правильно обменять квартиру без посредников ? При самостоятельном решении поставленной задачи есть определенные риски.

Стоит тщательно проверять найденный вариант на «чистоту», для этого обязательно стоит ознакомиться с выпиской из Росреестра. Там будут видны обременения, если они есть.

В любом случае нужно быть осторожным и последовательным. Как вариант для безопасности – меняться со знакомыми людьми и или все-таки воспользоваться услугами юриста.

Тем не менее, есть и преимущества размена жилья без посредников – отсутствие дополнительной платы за услуги агентов.

Как сделать обмен квартиры на квартиру через агентство недвижимости? Такой вариант возможен. Для тех, кто не может или не хочет самостоятельно заниматься поисками и рассмотрением альтернатив, существуют агентства . Однако обращение в них имеет преимущества и недостатки для заявителя.

Среди преимуществ сразу выделяется:

Среди основных недостатков :

• высокая стоимость услуги с платой агенту;
• агенты зачастую вводят клиента в заблуждение, что купля-продажа – единственный вариант действий с квартирой на возмездной основе.

При мене собственного жилья можно получить за вариант, менее выгодный. Аналогично выполнить мену на более привлекательное жилье можно, заплатив со своей стороны. Это прописывается при заключении соглашения ( и т.д.).

Однако при обмене государственной недвижимости невозможно получать доплату, так как действия осуществляются не с личным жильем, а с тем, которое участникам фактически не принадлежит.

Таким образом, независимо от формы собственности жилое помещение можно поменять, но только на аналогичное . Здесь обязательно письменное закрепление достигнутого консенсуса и указание исчерпывающих сведений о предмете обмена.

Все спорные вопросы придется решать в суде , если таковые возникнут. Однако при соблюдении всех правил, сложностей возникнуть не должно.

Порядок обмена частного дома на квартиру

Все чаще жители многоквартирных домов стали задумываться о переезде в индивидуальный жилой дом. Причин на то целая масса.

1. Отсутствие соседей, которые могут быть слишком шумными или наоборот, слишком восприимчивыми к шуму.
2. Наличие собственного места для отдыха на природе, будь то шашлык, прогулки с детьми или активные игры.
3. Отсутствие проблем с соседями в случае коммунальных аварий.
4. Более комфортные условия для того чтобы завести домашних животных.
5. Собственная безопасность. Перечень данных причин можно продолжать бесконечно долго, в конечном счете, не так важна причина смены места жительства.

Однако существуют и те, кто, наоборот, хочет переехать из жилого дома в благоустроенную квартиру. Как правило, к данной категории лиц относятся пожилые люди, ведь содержать и обслуживать частный дом не так просто как может показаться на первый взгляд. Это затратно материально, и тяжело физически.

Реально ли обменять частный дом на квартиру

Обмен квартиры на частный дом, как и частного дома на квартиру, безусловно, возможен. Было бы желание. Однако существует целый ряд нюансов, которые необходимо учесть при произведении такого обмена.

Нужно учесть то, что жилье относится к разным категориям недвижимости , и документы на объект будут существенно отличаться.

Также не стоит забывать о том, что в данном случае речь пойдет о сделке с недвижимостью, к которой законодатель предъявляет особые требования, данные требования необходимо будет учесть.

Кроме того, отдельные вопросы возникнут с оформлением земельного участка. Ведь, как правило, индивидуальный жилой дом, находится на земельном участке, который также подлежит передаче новому собственнику, а значит, потребует дополнительного оформления вновь возникших прав.

Для того чтобы преодолеть все подводные камни, можно обратиться к специалистам , коих достаточное количество на рынке услуг. Однако, если лицо по какой-либо причине решило самостоятельно осуществить подбор необходимого объекта и произвести его покупку без участия специалистов, нужно выстроить для себя план действий, и понять, на что нужно будет обратить свое внимание.

Процедура обмена

Еще пару десятков лет назад процедура обмена жилых помещений производилась одномоментно, это было связано с отсутствием частной собственности. Все объекты недвижимости принадлежали государству, потому можно было достаточно легко обменять один на другой. С возникновением института частной собственности данная процедура претерпела значительные изменения.

Сегодня, по сложившейся практике сделки данного характера производятся путем встречной купли-продажи. Что это значит? Это говорит лишь об особенности оформления сделки документально. Правоустанавливающим документом по сделкам такого характера будет не договор обмена, а договор купли-продажи. Причем, их будет сразу 2.

Для того чтобы стало понятнее, проще рассмотреть на конкретном примере. Итак, гражданин А имеет в собственности индивидуальный жилой дом, гражданин Б является собственником квартиры, они решили произвести обмен данных помещений.

Документы будут оформлены следующим образом: договор купли-продажи дома, по которому гражданин А будет выступать продавцом, а гражданин Б – покупателем, а также договор купли-продажи квартиры, по которому гражданин Б будет выступать продавцом, а гражданин А – покупателем.

После государственной регистрации сделок, гражданин А станет полноправным собственником квартиры, а гражданин Б, в свою очередь, приобретет объем прав на жилой дом.

Данная процедура является особенностью оформления обмена жилых объектов.

Однако, помимо данной особенности, существует целый ряд действий, который необходимо будет выполнить в ходе произведения обмена. Итак, из каких этапов будет состоять обмен такого характера.

Этапы

Итак, с чего же стоит начать, и на что следует обратить внимание.

1. Подбор необходимого жилого помещения, то есть мало будет просто выбрать понравившийся объект, нужно еще, чтобы предлагаемый жилой дом подошел продавцу квартиры. Это при самом простом варианте, однако все может быть еще сложнее. В этом случае участие в сделке будет принимать три стороны, одно лицо будет продавать жилой дом, второе – его приобретать, третьим лицом станет продавец квартиры. Сделки подобного рода проводятся повсеместно, однако, процедура будет немного сложнее.
2. Подготовка пакета необходимых документов на свой объект недвижимости и проверка документов на приобретаемый объект.
3. Оформление сделки.

Нюансы

Как ранее уже упоминалось, обмен объектов недвижимости оформляется в форме встречной купли-продажи. Это является отличительной чертой данного вида сделок, и существенно их усложняет.

Кроме того, в связи с тем, что сделка производится с объектом недвижимости, а к сделкам с недвижимостью законодатель предъявляет особые требования. Такое требование выражается в их обязательной государственной регистрации.

То есть, после подготовки необходимого пакета документов, документы сдаются на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. По истечении 1 месяца (именно такой срок отводится на регистрацию), стороны сделки получат документы, подтверждающие право собственности на приобретаемые объекты.

Ну и в случае если к индивидуальному жилому дому прилагается земельный участок, возникнет отдельная процедура по оформлению документов на данный земельный участок, а также оформление сделки по его передаче.

Все сделки регламентированы законодателем. Основные требования к их проведению содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, а точнее, в его второй части, именно к данному нормативно – правовому акту следует обратиться перед совершением любой сделки.

Кроме того, существуют Федеральный закон, регулирующий проведение сделок с недвижимостью (122-ФЗ).

Необходимые документы

Перед тем как совершить желаемую сделку необходимо будет подготовить документы на свой объект недвижимости, а также проверить документы на приобретаемый объект.

Надлежащим образом должны быть оформлены:

• правоустаналивающие документы;
• документы, подтверждающие право собственности на объект;
• документы, содержащие технические характеристики объекта (справки БТИ, кадастровые и технические паспорта).

В случае когда дом расположен на земельном участке, находящемся в собственности, надлежащим образом должны быть оформлены документы на данный участок.

Речь идет о свидетельстве праве собственности на землю, кадастровом паспорте на земельный участок, межевом деле (это необходимый минимум документов).

Кроме того, надлежащим образом необходимо оформить договора купли-продажи, в них должна содержаться информация о месте и дате проведения сделки, о продавце и покупателе, о технических характеристиках объектов, ссылка на правоустаналивающие документы, информация о цене помещения.

На что следует обратить внимание

Пристальное внимание следует обратить, конечно же, на то, чтобы все документы на объект были оформлены надлежащим образом. В первую очередь - это документы о праве собственности на объект. Это поможет избежать неприятных последствий, а также исключить возможную сделку с мошенниками.

Нелишним будет ознакомиться с выпиской из единого государственного реестра , поскольку Свидетельство о праве собственности можно подделать.

Кроме того, стоит обратить внимание на перечень лиц, зарегистрированных в жилом помещении, это обезопасит нового собственника от возможных проблем в будущем, к примеру, если лицо, зарегистрированное в жилом помещение, находится в местах лишения свободы.

Итак, все основные моменты по обмену частного дома на квартиру были рассмотрены, также указаны нюансы, на которые лицу, планирующему произвести обмен, обязательно стоит обратить свое пристальное внимание.

В случае если лицо, желающее произвести обмен, решит совершить его самостоятельно, ознакомиться с той информацией, которая описана в данной статье, станет нелишним и весьма полезным.

Источник: http://consultmill.ru/zemlya/dokumenty/obmen-chastnogo-doma.html

Варианты и способы обмена частного дома или коттеджа на квартиру: равноценный и с доплатой

У каждого человека свое представление о том, как должно выглядеть его идеальное жилье . Именно это различие во мнениях и рождает всем известный нам рынок недвижимости.

Но получить желаемую жилплощадь можно не только посредством договора купли-продажи .

Но и посредством обмена . Даже самые, казалось бы, сложные сделки можно осуществить подобным образом. Поговорим об этом подробнее.

Читайте на нашем сайте о том, как обменять комнату в общежитии или коммунальной квартире, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, и квартиру, купленную в ипотеку.

О возможности

Возможен ли обмен домов на квартиры? Многие граждане мечтают о частном доме .

Многие недоумевают, как можно отказаться от тишины и спокойствия удаленности от городской суеты?

На самом деле, люди, которые идут на подобные сделки, преследуют иные цели и обстоятельства. Дом в деревне в обмен на квартиру: в чем причины?

Узнайте из наших статей о том, как обменять старое жилье на новостройку, сделать междугородний обмен и принудительный размен квартиры через суд.

Причины

Каковы причины обмена частного дома на квартиру? Первой и весьма весомой причиной является желание обменять достаточно старое строение на новую современную квартиру в центре. Есть возможность обменять дом с доплатой на квартиру.

Как коттедж обменять на квартиру? Конечно же, не получится равноценно поменять только что построенный коттедж на квартиру равноценным метражом. Абсолютно очевидно, что дом потребует доплаты .

Вторая причина подобного обмена – удаленность от инфраструктуры города и транспортного сообщения. Проживание в доме подразумевает собой нахождение на окраине города, где и расположена частная застройка.

Однако далеко не все могут длительное время проживать в удаленности от цивилизации. Владельцам домов нужно ездить на работу, расположенную в центре , детям - ходить в школу и детский сад. Поэтому вопрос о размене появляется сам собой.

Третья причина – финансовый вопрос .

Многие прожив в таком режиме трат длительное время хотят сэкономить денежные средства, поэтому прибегают к обмену.

Часто люди сталкиваются с потерей своих близких, кроме того, бывает, что уезжают, взрослеют и покидают родной дом.

В этой ситуации совсем нет смысла содержать большую площадь жилья , так как она по факту пустует.

Хозяева дома стремятся продать родовое гнездо и переехать в квартиру, где затраты на жилье будут существенно ниже.

О причинах обмена квартиры на дом вы можете узнать из другой нашей статьи.

Какими законами регламентируется?

Так как мы говорим об обмене частного дома на квартиру, то необходимо обращаться к закону, который регламентирует данную процедуру. К сожалению, нет отдельного акта и статьи, посвященного обмену дома на квартиру, но есть общее нормативно-правовое положение , которое регламентирует данный вопрос.

Статья 567 Гражданского кодекса освещает основные вопросы, связанные с договором мены . Именно в соответствии с данной статей происходит процедура получения заветной жилой площади.

Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Кроме того, в вопросах обмена часто стороны прибегают к договору купли-продажи . Он освещен в статье 454 Гражданского кодекса.

Гражданский кодекс РФ Статья 454. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Варианты

Как осуществляется продажа и обмен домов на квартиру? В данной статье, давайте рассмотрим самые основные варианты обмена дома на квартиру, которые популярны у риелторов. Получив больше информации о способах обмена вы сможете выгодно провести сделку и при желании – защитить свои права .

С доплатой

Как осуществить обмен дома на квартиру с доплатой? Безусловно, дом намного дороже квартиры.

Если брать два жилых помещения, построенных в одном году, но одно из них квартира, а другое дом, то цены будут существенно разниться .

Частная постройка предполагает собой участок земли, свои коммуникации, собственное пространство.

Что касается квартиры, то здесь собственник несет ответственность только за состояние своей квартиры. Уходом за общедомовой территорией занимается управляющая организация или же товарищество собственников.

Именно поэтому дом считается намного сложнее технически устроенным сооружением , потому что требует большего вливания средств. Поэтому, при обмене необходимо осуществлять доплату в счет собственника дома.

Таким образом, отчуждатель частного строения получает и недвижимость в виде квартиры и доплату, но только в случае, если себестоимость постройки будет оценена выше , нежели чем стоимость квартиры.

Равноценный

Равноценный обмен в данной ситуации также возможен. Но как правило, в этом случае, приобретателю дома необходимо искать постройку более ранних годов , а также не самым большим метражом . Безусловно, ремонт внутри дома также будет уступать квартире.

Кроме того, для того, чтобы избежать доплаты, собственник квартир должен отказаться от слишком большой территории под домом.

Если вы обладаете несколькими квартирами, то возможно собственник дома решит обменять свою постройку на две ваших , но только в случае, если сочтет такой размен равноценным.

Способы

Как обменять дом на квартиру? Существует два способа обмена жилого дома на квартиру.

Рассмотрим оба, ведь вполне возможно, что один из них станет доступным для вас в будущем:

1. Мена . Договор мены предполагает собой размен путем составления соответствующего договора. Данная сделка может осуществлена путем равноценного обмена или с доплатой (читайте о договоре мены с доплатой).
2. Если один из собственников не доверяет договору меня и считает, что он небезопасен, прибегают к сделке путем купли-продажи .

Таким образом, сторона продающая дом должна оформить договор купли-продажи, а сторона отчуждающая квартиру – свой документ о продаже. Таким образом, в сделке появляются два документа договора купли-продажи.

С чего начать?

Для того, чтобы оформить интересующую вас сделку, вам необходимо знать, в какой последовательности осуществлять те или иные действия по оформлению.

Прежде всего, главная задача для вас – это найти сторону, согласную на проведение данной сделки. Найти ее можно при помощи риелтора , но это действие приведет к тому, что данный специалист потребует свой процент от сделки. Также найти сторону для осуществления сделки можно на сайтах объявлений и в газетах .

Также вам необходимо провести ряд подготовительных действий для того, чтобы дом был без проблем привлечен к сделке.

Обязательно выпишите всех прописанных жильцов. Очень многие покупатели отказываются от намечающейся сделки по причине того, что потом приходится судиться с прописанными.

Также непременно погасите долги по коммунальным услугам . Необходимо сделать запросы во все ресурсоснабжающие организации с целью выявить неуплату.

Куда обратиться?

Оформлять факт сделки можно в нотариальной палате.

Именно там вам помогут составить договор, соответствующей вашей сделке, а также заверить его.

Таким образом, если одна из сторон не выполнит условия договора, вы сможете защитить свои права в суде.

Но нотариальное оформление сделки не является обязательным. Многие стороны отказываются от такого оформления в силу того, что расходы на нотариуса велики.

Вы можете оформить договор без нотариального вмешательства, самостоятельно , распечатав бланки в интернете.

Какие документы необходимы?

Для того, чтобы сделка состоялась, необходимо правильно предоставить пакет документов. В него должны входить следующие бумаги:

• техническая документация на дом, которую имеет ваша постройка. Также необходимы документы и на землю, на которой возведен коттедж;
• выписка из домовой книги или сама домовая книга;
• документы на право собственности землей и постройкой;
• документы на дом из БТИ;
• кадастровые документы, выданные в кадастровой палате;
• справка о том, что ваше имущество не находится в аресте и на государственном балансе, полученная в ЕГРП.

Куда подавать документы?

Все собранные документы вместе с нотариально заверенным договором вы предоставляете в Росреестр. Именно в этом органе проходит основное оформление нового права собственности.

Сроки и стоимость оформления

Срок оформления составляет около 5 – 10 рабочих дней .

В законе более четко данный срок не регламентирован и зависит от того, насколько загружен данный орган.

Договор мены или купли-продажи подлежит налоговому сбору в размере 13 процентов от общей суммы .

Если вы являетесь резидентом иностранного государства, то сумма процентов увеличивается до 20.

Когда могут оказать?

Не редки случаи, когда гражданам отказывают в осуществлении сделки обмена дома на квартиру. Этому есть ряд причин. Одна из самых распространенных – это не предоставление одного или же нескольких документов.

Данные бумаги необходимы в полном объеме, но если их нет – это значит, что Росреестр не может продолжить свои услуги до момента исправления ситуации.

Также, отказ может последовать в результате, если предоставленные документы не соответствуют действительности .

Особенности

Осуществить обмен приватизированного дома можно только на приватизированную квартиру. Жилье, находящееся в собственности государства не может участвовать в сделке.

Обменять муниципальное жилье на частный дом нельзя. Для этого необходимо, чтобы муниципальное жилье перешло в разряд приватизированного.

Но помните о том, что после процедуры приватизации вы обязуетесь платить подоходный налог в течение трех лет. Поэтому прежде чем заняться процедурой приватизации, тщательно соразмерьте свои желания и возможности.

Как сделать обмен дома на квартиру без посредников? Самостоятельно осуществить размен дома на квартиру возможно, однако вы на себя берете ответственность за проведение сделки. Вам самостоятельно придется контролировать процесс осуществления обязательств иной стороной.

Агентство недвижимости станет вашим надежным помощником в оформлении мены.

Кроме того, вам подыщут выгодные варианты оппонентов по сделке, что существенно сэкономит ваше время.

Но за свою помощь агентство по недвижимости просит процент от сделки . Как правило он варьируется от двух до десяти процентов от конкретного договора.

Рассмотрим основные плюсы размена через агентство:

1. Полное сопровождение сделки.
2. Агентство берет на себя обязанность по подготовке документации.
3. Помогает в поиске вариантов.
4. Контролирует исполнение сторонами обязательств по договору.
5. Помогает в решении спорных моментов.
6. Оценивает стоимость недвижимости.

Но минусы также имеют место быть. К ним относят:

1. Высокая стоимость за услуги риелтора.
2. Отсутствие контроля за ходом сделки.

Обменять дом на квартиру – совсем не сложно если вы пользуетесь услугами проверенных организаций или же сами находитесь в курсе того, как осуществляется подобная сделка. Прежде чем приобретать недвижимость своей мечты – тщательно изучите все необходимые нюансы .

Источник: http://pravo.guru/gilishnoe-pr/nedvigimost/kvartira/obmen/doma.html

Обмен квартир в Москве без посредников, с доплатой, база данных объявлений

Портал ГдеЭтотДом.РУ поможет обменять жилье в Москве, Санкт-Петербурге или между городами России. В базе объявлений регулярно появляются новые предложения от риэлторов, частных лиц и агентств недвижимости.

Выгодный и удобный вариант обмена квартиры в Москве на типовое жилье или на коттедж подобрать довольно сложно. Когда двухкомнатная квартира разменивается с покупкой однокомнатной квартиры и доплатой, всегда остается открытым вопрос о размере суммы этой доплаты. А при размене между городами возникают неудобства при оформлении документов на расстоянии.

Большая часть сделок по обмену квартир в Москве и между городами осуществляется либо с целью улучшить жилищные условия, либо получить дополнительные денежные средства.

Поэтому, чаще всего происходит обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную или на дом с доплатой, и наоборот. Часто встречается и равноценный размен, связанный с желанием сменить место проживания при перемене работы или семейного положения.

Равноценный обмен может также осуществляться между городами России.

Обмен неприватизированных и приватизированных квартир

Целый пакет документов придется собрать желающим обменяться двух- или однокомнатными квартирами, находящимися в муниципальной собственности.

Для обмена необходимо заявление с подписями всех взрослых членов семьи, заверенное в РЭУ.

К заявлению надо приложить оригинал ордера и справку о жильцах, а так же необходимо письменное согласие органов опеки в случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние.

Приватизированные однокомнатные, двухкомнатные или многокомнатные квартиры обменять куда легче. В этом случае между собственниками жилья заключается договор мены.

При обмене равноценного жилья договор содержит, лишь информацию переходе одной жилплощади к гражданину N, а другой – к гражданину М.

Если предполагается альтернативная сделка с доплатой, в договоре раскрываются условия (размер) доплаты.

Обмен с доплатой может быть неявным и проводиться как сделка продажи. К примеру, собственник продает свою двухкомнатную квартиру и одновременно осуществляет покупку однокомнатной квартиры. Сама операция скрытого обмена довольно сложна при самостоятельном оформлении всех документов. Но при таком обмене гораздо больше возможностей выбора жилья.

Обмен квартир на дом в Подмосковье

Одним из вариантов обмена жилья является такой: квартира в столице меняется на дом в Подмосковье. Лишь дорогое жилье в пределах Садового кольца можно обменять на дом или произвести обмен с доплатой на равнозначную однокомнатную или двухкомнатную квартиру под Москвой.

Те, кто желает обменять жилье в Москве с единовременной покупкой дома в Подмосковье, хотят, как правило, получить дополнительные деньги в семейный бюджет.

Но иногда, это просто желание сменить старую обстановку на новую, в более комфортабельной однокомнатной или двухкомнатной квартире, или сменить типовое жилье на коттедж или дом.

Можно без дополнительных выплат обменять однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве на двухкомнатную квартиру класса бизнес на расстоянии 60-80 километров от столицы, «отмониторив» объявления на ГдеЭтотДом.РУ.

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/exchange/

Как поменять квартиру на частный дом и наоборот: 3 основных способа

Продажа или покупка не всегда выгодна для тех, кто приобретает недвижимость, либо избавляется от неё. В таких ситуациях и заключают договора на мену. Это не договор обмена – последний заключается в отношении объектов, которые сторонам не принадлежат.

Как можно заключить сделку?

Доплата при обмене квартиры на дом

Дом наверняка будет стоить больше, чем сама квартира. Цены существенно отличаются, даже если взять два жилых помещения, построенных в тот же год.

Но если одно из них квартира, а другое – дом. Большое пространство, земельный участок, коммуникации – в частном жилье всё это предусмотрено.

А в квартире собственники несут ответственность только за состояние объекта. Общедомовая территория и уход за ней – ответственность управляющих компаний. Или товарищества собственников.

Что входит в квартплату? Как её правильно рассчитать читайте в статье по ссылке.

Бывший владелец дома получает как саму квартиру, так и дополнительные денежные средства. Но только в том случае, если будет доказано, что себестоимость строительства дома выше, чем у квартиры.

О равноценном обмене

В таких ситуациях возможен и подобный вариант. Но покупателям домов придётся искать постройки, возведённые раньше. И с небольшим метражом.

От слишком большой территории под домом тоже придётся отказаться, чтобы избежать доплаты.

Смешанные сделки при обмене дома

Одной стороной даётся право на владение. Другая даёт право на проживание. Владелец квартиры должен представить документы, подтверждающие право распоряжения имуществом.

Как узаконить пристройку к дому на собственной земле? Правила и особенности в данной публикации.

Договор мены жилыми помещениями.

Как происходит процесс обмена?

Для договора мены письменное оформление становится обязательным требованием.

Лучше всего воспользоваться помощью юриста при подготовке документа. Его нанимает каждая из сторон, для обеспечения максимальной безопасности во время сделки.

Договор мены с подписями сторон в трёх экземплярах – лишь основной документ. Он требует дополнений.

• Передаточный акт, на котором свои подписи ставит так же каждая из сторон.
• Поэтажный план для строения, где расположена квартира.
• План земельного участка, на котором возводится дом.

Что такое переуступка права собственности на квартиру? Полная информация по ссылке.

Но и это далеко не всё. Поменять квартиру на дом невозможно без:

1. Разрешения органов опеки и попечительства, если затронуты интересы несовершеннолетних граждан.
2. Нотариального согласия или личной явки третьих лиц, если контрагенты сами согласны на введение подобных ограничений.
3. Паспортов объектов, технических и кадастровых.
4. Квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины.
5. Доверенности, если без неё не обойтись.
6. Удостоверений личности сторон, либо учредительных документов, если в сделке принимает участие юридическое лицо.
7. Заявлений от владельцев каждого из объектов.

• Регистрация договора в местном отделении Госреестра. И внесение изменений в эту же базу данных. В этом же отделении подаются все необходимые документы.
• Подписание передаточных актов после того, как дом и квартира фактически переданы сторонам. Нужно не только обмениваться документами по объектам, но и проверить соответствие имеющихся данных действительности.
• Право собственности нового владельца регистрируется в Росреестре. То же самое должен сделать тот, кто покупает дом.

Образец договора обмена недвижимости с доплатой можно скачать здесь.

Образец договора мены.

Сколько стоит поменять квартиру?

Регистрация самого договора мены в соответствующих органах обходится в 200 рублей. Плату вносят обе стороны, либо одна из них, по предварительной договорённости.

Можно ли потратить материнский капитал на ремонт квартиры? Ответ ищите в этой статье.

В декларации по налогам и итогам года владелец отдельно указывает сумму доплаты, связанную со сделкой. С этой суммы платят НДС, составляющий до 13 процентов. Доплата обязательна для тех, кто владел старой собственностью меньше трёх лет.

Продавцы могут использовать право на налоговые вычеты для суммы доплаты, до 1 миллиона рублей.

Могут ли отказать в проведении процедуры?

Есть несколько ситуаций, когда органы Госреестра могут отказать в проведении сделок.

• В ходе проверок выясняется, что один или несколько фактов, изложенных в документации, не соответствуют действительности. Или признаны устаревшими.
• Произошли события, либо появились обстоятельства, которые мешают подписанию договора в окончательной форме.

О сроках проведения сделок

Регистрация договора мены происходит сразу, в органах Госреестра. Обязательное требование – присутствие обеих сторон, заключающих сделку.

Есть ли нормы температуры в квартире в отопительный сезон? Нормативы по отоплению смотрите по ссылке.

С какими сложностями можно столкнуться?

Равное или неравное количество комнат в объектах недвижимости играет важную роль для самих жильцов. Но данный факт ничего не скажет о том, насколько равноценна, либо неравноценна заключаемая сделка.

Квартира и дом – разные объекты, даже если судить по их стандартным характеристикам. Их оценка основана обычно на субъективных ощущениях. Есть кадастровая стоимость, но она даёт лишь примерный ориентир для заключения сделки.

Количество комнат важно лишь в том случае, если требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Образец договора мены жилых домов с прилегающими земельными участками.

Выписка из единого государственного реестра – ещё один документ, знакомство с которым никогда не бывает лишним. Ведь любые свидетельства сейчас можно подделать.

Какие существуют виды собственности на квартиру? Об этом читайте в данном материале.

Оформить договор обмена совсем несложно, если знать главные особенности, а так же пользоваться услугами проверенных компаний. Главное – предварительное знакомство со всеми нюансами.

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» - именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора. Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также - совершить обмен неприватизированных квартир. Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру. Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки. Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы. Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира. Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства. Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита. Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги. При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит. Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью. Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья. Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем. При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены. Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;

·​ Кадастровый паспорт помещения;

·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;

·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);

·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги. Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры. Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта. В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.